Definition und Beispiele der Staffelmiete

Die Staffelmiete ist eine vertraglich vorab festgelegte, stufenweise Mietzins­entwicklung. Vermieter und Mieter vereinbaren dabei nicht nur den Ausgangs­mietzins, sondern auch alle zukünftigen Erhöhungs­zeitpunkte und ‑Beträge. Zulässig ist dieses Modell in der Schweiz nur bei Verträgen von mindestens drei Jahren Laufzeit; jede Stufe muss mindestens zwölf Monate Abstand zur nächsten haben und die Erhöhung muss frankengenau beziffert sein – Prozent‑ oder Indexangaben genügen nicht. Während der Staffelmiete sind alle anderen Anpassungs­mechanismen (Referenzzins, LIK‑Index, wertvermehrende Investitionen) gesperrt. Diese strengen Vorgaben aus Art. 269c OR und Art. 19 VMWG schaffen Rechtssicherheit, weil beide Seiten von Anfang an wissen, wie sich der Mietzins entwickelt.

Im Gewerbe­bereich – etwa bei Neubaubüros oder Ladenflächen – wird die Staffelmiete oft genutzt, um hohe initiale Investitionen abzufedern. Zu Beginn liegt der Mietzins unter Marktniveau, nach und nach nähert er sich mit jeder Stufe dem gewünschten Ertrag. Bei Wohnraum kommt das Modell vor allem bei Erst­vermietungen neuer Überbauungen zum Einsatz, wenn sich Nachfrage und Kosten erst einpendeln müssen.

Beispiel einer Staffelmiete

Angenommen, eine Agentur mietet 300m² Bürofläche in Zürich-West. Der Ausgangs­mietzins beträgt CHF 225 pro m² / Jahr. Vertraglich wird vereinbart, dass der Mietzins jeweils zum 1. April um drei Prozent (wie oben erwähnt, müssen die Beträge in Franken festgehalten werden) steigt: 

• Jahr 1: CHF 225 x 300 m² = CHF 67 500
• Jahr 2: CHF 67 500 x 1,03 = CHF 69 525
• Jahr 3: CHF 69 525 x 1,03 = CHF 71 610 

Nach drei Jahren liegt die Belastung um CHF 4'110 pro Jahr höher als zu Beginn. Der Betrag ist für die gesamte Vertragsdauer transparent; weder der Vermieter kann zwischendurch zusätzlich auf den Referenzzins verweisen, noch kann der Mieter eine Senkung verlangen, wenn der Markt rückläufig ist.

Ist die Staffelmiete gut oder schlecht?

Ob eine Staffelmiete vorteilhaft ist, hängt stark von der Marktlage, der Vertrags­­dauer und dem Liquiditäts­profil der Parteien ab. Aus Mieter­sicht spricht für das Modell die Planbarkeit: Das Budget lässt sich über mehrere Jahre exakt kalkulieren und es drohen keine überraschenden Aufschläge durch Referenzzins- oder Nebenkosten­sprünge. Nachteilig ist jedoch die fehlende Flexibilität: Sinkt der hypothekarische Referenzzins oder fallen die Vergleichs­­mieten in der Region, bleibt die vereinbarte Stufe dennoch bestehen. Eine Anfechtung während der Laufzeit ist für beide Parteien ausgeschlossen.

Für Vermieter bedeuten gestaffelte Mietzinse einen sicheren Ertrags­pfad sowie weniger Verwaltungs­aufwand, weil keine separate Mitteilung jeder Erhöhung nötig ist. Demgegenüber kann sich die starre Staffel als Risiko erweisen, wenn Bau‑ oder Finanzierungs­kosten stärker steigen als prognostiziert: Zusätzliche Anpassungen sind bis zum Ende der Staffelperiode gesperrt. Die Wirtschaftlich­keit hängt deshalb davon ab, die Stufen realistisch zu dimensionieren.

Wie sieht die Staffelung üblicherweise aus?

In der Praxis haben sich bestimmte Band­breiten etabliert:

Wohnungen
Bei Erstvermietungen neuer Mehrfamilien­häuser oder Stadtlofts liegen jährliche Staffel­aufschläge oft zwischen 1,5% und 3% oder in fixen Beträgen von CHF 50 - 150 pro Monat, je nach Ausgangs­miete.

Büro‑ und Gewerbe­flächen 
Hier sind kräftigere Sprünge üblich, weil Mietverträge länger laufen und Bau‑ bzw. Ausbau­kosten höher sind. Steigerungen von 3 % - 5% jährlich oder fixe Sprünge alle zwei Jahre (z. B. CHF 10 pro m²) sind gängig, besonders in Kern­lagen von Zürich, Basel oder Genf.

Spezialfälle
Bei Projekt­entwicklungen mit hohem Leerstands­risiko beginnen manche Eigentümer mit Einstiegs­mieten bis zu 20% unter Markt­wert und holen die Differenz in fünf‑ bis sieben­jährigen Staffeln wieder auf.

Wichtig ist, dass jede Staffel markt‑ und kosten­gerecht begründet werden kann. Überrissene Schritte lassen sich bei Vertrags­beginn vor der Schlichtungs­stelle anfechten.

Vorteile der Staffelmiete

1. Planungs­sicherheit: Beide Parteien kennen ihren Cashflow – für Mietende ein kalkulierbarer Fix­kosten­block, für Vermietende eine verlässliche Ertrags­kurve.
    
2. Liquiditäts­steuerung: Junge Unternehmen oder Start‑ups können dank tiefer Anfangs­mieten mehr Kapital in den Ausbau oder Personal investieren, bevor höhere Mieten einsetzen.
    
3. Verwaltungs­vereinfachung: Die Erhöhungen erfolgen automatisch; kantonale Formular­pflicht und Zustell­fristen greifen nur beim Vertrags­abschluss.
    
4. Verhandlungs­spielraum: Weil die künftige Entwicklung fixiert ist, lassen sich in der Anfangs­phase Zugeständnisse aushandeln – etwa mietfreie Monate oder Beiträge zum Innenausbau.
    

Für Mieter lohnt sich eine Gegen­rechnung: Wie entwickeln sich der Referenzzins und LIK realistisch? Ist das Objekt standort­abhängig einem Miet­rückgang ausgesetzt? Vermieter wiederum sollten prüfen, ob die Staffel mit ihrer Rendite‑ und Kapital­dienst­planung harmoniert.

Fazit

Die Staffelmiete ist keine Lösung für jede Situation, aber ein wirksames Instrument, um Risiken zwischen den Vertrags­parteien fair zu verteilen. Wer als Firmen­gründer kurzfristig Liquidität benötigt oder als Eigentümer einen Neubau über die Zeit rentabilisieren will, profitiert von der Transparenz der Staffeln. Entscheidend ist, dass die Stufen markt­gerecht, juristisch einwandfrei und finanziell tragbar sind.

Auf unserer Plattform finden Sie zahlreiche Büro‑ und Gewerbe­flächen, bei denen die Vermieter Staffelmiet­modelle anbieten. Nutzen Sie diese Planungssicherheit - und vergleichen Sie gleichzeitig, ob eine Index‑ oder Fest­miete besser zu Ihrer Strategie passt. So stellen Sie sicher, dass Ihr nächstes Miet­objekt nicht nur räumlich, sondern auch finanziell optimal zu Ihrem Unternehmen passt.