Découvrez tout ce qu'il faut savoir sur la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) lors de la location de bureaux et de surfaces commerciales en Suisse
La question de savoir si la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) doit être prélevée pour une surface commerciale ou un bureau en Suisse est souvent source de confusion. Celui qui souhaite louer ou louer un tel bien immobilier pour la première fois se heurte rapidement à différentes réglementations, exceptions et obligations de déclaration : Quand et comment la TVA s'applique-t-elle et quelles en sont les conséquences financières pour le bailleur et le locataire ? Dans cet article, nous expliquons quelles sont les bases légales, quelles sont les particularités du droit suisse et quelles sont les démarches à entreprendre pour éviter d'éventuels problèmes.
En Suisse, la perception de la TVA se fonde sur la loi fédérale régissant la taxe sur la valeur ajoutée (LTVA). En principe, la location et l'affermage de biens immobiliers ne sont pas soumis à la TVA, à condition qu'il s'agisse d'un usage purement résidentiel ou de surfaces qui ne sont pas principalement utilisées à des fins commerciales. La situation est différente lorsqu'un bien est utilisé à des fins professionnelles ou commerciales. Dans ce cas, la TVA peut être pertinente, mais cela dépend obligatoirement de la limite du chiffre d'affaires ou de l'option fiscale du bailleur. En outre, quiconque s'intéresse à la TVA des biens immobiliers en Suisse s'aperçoit rapidement que toute location n'est pas automatiquement imposable. Il existe des conditions qui doivent être remplies pour qu'une saisie fiscale puisse avoir lieu.
L'objectif central de la TVA est de taxer la valeur ajoutée générée à chaque étape de la production et du commerce. Or, dans le cas de la location de bureaux et de surfaces commerciales, la valeur ajoutée n'est pas toujours évidente. C'est pourquoi la loi offre aux bailleurs la possibilité d'opter, c'est-à-dire de se faire exonérer ou de s'assujettir volontairement à la TVA, pour autant qu'ils respectent certaines conditions. Cette option peut notamment s'avérer utile si le bailleur souhaite faire valoir des déductions de la TVA en amont. Jetons ci-après un regard plus précis sur les conditions et les conséquences de ce choix.
En Suisse, l'obligation de payer la TVA s'applique en principe aux entreprises qui réalisent un chiffre d'affaires annuel supérieur à 100 000 CHF. Cette valeur comprend toutes les prestations imposables en Suisse. Pour les particuliers qui sous-louent occasionnellement une chambre, cette réglementation ne joue guère de rôle. Mais dès qu'une société de gestion de patrimoine ou un loueur professionnel se présente sur le marché, l'obligation de s'enregistrer à la TVA peut rapidement devenir une réalité. C'est notamment le cas lorsque plusieurs biens sont gérés et loués et que le seuil du chiffre d'affaires est ainsi dépassé.
Toutefois, le simple fait d'atteindre la limite du chiffre d'affaires ne signifie pas automatiquement que la TVA doit être prélevée sur chaque location. La location de logements reste en grande partie exonérée de la taxe malgré l'assujettissement éventuel de l'entreprise à la TVA. Un bailleur qui propose des bureaux en plus d'immeubles d'habitation doit donc examiner attentivement quelles prestations sont effectivement imposables. Il en va de même, à l'inverse, pour les entreprises qui ne louent qu'à des partenaires commerciaux et qui ont décidé, dans ce cadre, de déclarer la location comme une prestation imposable. Se posent alors des questions sur l'indication de la taxe dans les factures et sur la déduction de l'impôt préalable, toutes deux étroitement liées au principe de la TVA sur les loyers.
La loi suisse sur la TVA prévoit la possibilité pour les bailleurs de soumettre volontairement à l'impôt la location de surfaces commerciales et de bureaux ; dans ce cas, on parle également d'opter. Cette option présente des avantages et des inconvénients qui doivent être soigneusement pesés. Si un bailleur choisit l'option, cela signifie qu'il mentionne la TVA sur ses factures de loyers et qu'il la verse à la Confédération. En contrepartie, il obtient le droit de faire valoir des déductions de l'impôt préalable sur les frais d'entretien, de réparation et autres investissements. Les personnes qui prévoient des transformations importantes ou qui investissent régulièrement dans leur bien immobilier peuvent ainsi, dans certaines circonstances, obtenir des avantages financiers considérables.
D'un autre côté, une location soumise à l'impôt peut s'avérer plus coûteuse pour le locataire, à moins que celui-ci ne soit lui-même autorisé à déduire l'impôt préalable. Une entreprise qui facture également ses propres services avec la TVA peut, dans de nombreux cas, déduire la TVA payée en amont, ce qui n'entraîne pas de charge supplémentaire. Toutefois, si, par exemple, une organisation à but non lucratif ou une entreprise exonérée loue un espace, la TVA peut être un simple facteur de coût pour ce locataire. C'est pourquoi, avant de choisir cette option, un bailleur devrait clarifier si son groupe cible de locataires peut ou non bénéficier de la déduction de la TVA. C'est la seule façon d'éviter les conflits et les inconvénients financiers en amont. Il n'en reste pas moins que, dans la plupart des cas, le bailleur est le seul à pouvoir décider si le loyer doit être soumis à la TVA ou non.
La TVA sur la location entre surtout en jeu lorsque le bien est utilisé à des fins professionnelles ou commerciales. Toutefois, ce n'est pas seulement ce qui figure dans le contrat de location qui est déterminant, mais aussi l'utilisation effective des locaux. Si une entreprise loue un bureau dans lequel elle emploie des collaborateurs, il s'agit clairement d'un usage commercial. La situation est plus complexe pour les biens à usage mixte, par exemple un bien immobilier comprenant à la fois des surfaces commerciales et des logements. Dans ce cas, les domaines doivent être clairement délimités. Pour le logement loué, l'exonération de l'impôt reste valable, tandis que pour les parties du bien immobilier utilisées à des fins commerciales, une imposition est envisageable.
Au quotidien, cette séparation n'est pas toujours aussi simple qu'il n'y paraît. Il peut ainsi arriver qu'un bailleur loue dans le même immeuble à la fois un appartement et un bureau, mais qu'il ne conclue qu'un seul contrat de location global. Pour ne pas avoir de problèmes lors d'un éventuel contrôle des autorités fiscales, il est recommandé d'avoir dès le départ une structure claire dans la documentation de location. Des contrats séparés ou au moins une répartition claire des frais de location pour les zones résidentielles et commerciales permettent d'éviter les litiges et les ambiguïtés. Si l'on veut être sûr de respecter correctement les règles, il convient de demander l'avis professionnel d'experts fiscaux ou d'avocats spécialisés.
L'option pour la TVA lors de la location est étroitement liée au droit de déduire la TVA en amont. Si un bailleur débite l'impôt du côté des recettes et le verse à l'administration fiscale, il peut en contrepartie imputer la TVA qui lui a été facturée sur les dépenses liées au bien immobilier en tant qu'impôt préalable. Cela concerne entre autres les dépenses de rénovation, de marketing, de nettoyage ou de gardiennage. Sur le long terme, cette déduction peut présenter des avantages considérables, surtout si des investissements réguliers sont prévus dans le bien immobilier.
Il convient toutefois d'être prudent. En effet, cet avantage disparaît ou diminue considérablement si le bien est utilisé au moins partiellement à des fins exclues du champ de l'impôt. Ainsi, celui qui loue une partie d'un bâtiment à une entreprise, tandis qu'une autre partie est occupée à titre privé, se trouve confronté au défi de devoir répartir proportionnellement la déduction de l'impôt préalable. Si des ambiguïtés apparaissent lors d'un contrôle fiscal, cela peut rapidement conduire à des demandes de remboursement. La pratique montre qu'une documentation transparente et une répartition précise des coûts sont les principaux moyens d'éviter de tels conflits.
Ceux qui optent pour l'assujettissement volontaire à l'impôt doivent clairement indiquer ce choix dans le contrat de location. Les locataires doivent savoir que la TVA s'ajoute au loyer net et en connaître le montant. Il est courant d'utiliser une formule dans laquelle le loyer net est indiqué séparément et le montant de l'impôt dû est ajouté à celui-ci. Dans le cas de bâtiments ou de surfaces utilisés à des fins différentes, il est essentiel d'indiquer une répartition précise dans le contrat afin que chaque domaine soit correctement pris en compte. Plus la structure du loyer est définie avec précision, moins il y a de risques de désaccords ultérieurs.
En outre, le bailleur ne doit pas oublier de notifier son choix d'option fiscale aux autorités. Dans le cadre du décompte régulier de la TVA, tous les chiffres d'affaires doivent être déclarés et décomptés avec la TVA. Les éventuelles modifications des contrats de location ou de l'utilisation du bien immobilier doivent également être signalées rapidement afin de garantir une taxation correcte. Le bailleur qui ne constate que plus tard qu'il aurait dû être assujetti à la TVA risque de devoir payer des arriérés et d'être sanctionné. Une information en temps utile et une comptabilité professionnelle sont donc des facteurs décisifs pour que tout se passe bien.
Les bailleurs ne sont pas les seuls à être confrontés à des défis lorsqu'il s'agit de la location TVA. Les locataires doivent également savoir qu'un loyer soumis à la TVA peut avoir des conséquences financières pour eux. Dans la mesure où le locataire est lui-même assujetti à la TVA, la TVA facturée par le bailleur peut souvent être déduite en tant que taxe en amont. Au final, la charge est donc neutre, car le locataire peut déduire ces frais de ses propres dépenses imposables. D'autre part, il existe des locataires qui ne fournissent pas de prestations imposables. Il peut s'agir par exemple de certaines institutions d'utilité publique, d'entreprises culturelles ou d'autres exceptions. Pour eux, la TVA qui s'ajoute au loyer net n'est pas récupérable et renchérit donc la location.
En outre, les locataires devraient veiller à ce que leur propriétaire établisse correctement ses décomptes. En cas d'erreur ou de négligence de la part du bailleur, le locataire ne pourrait certes pas bénéficier de la déduction de la TVA, mais il aurait tout de même payé la taxe. Le meilleur moyen d'éviter ce type de litige est de déterminer à l'avance si la TVA est prélevée sur le loyer et sous quelle forme. Une communication propre entre les deux parties est ici la clé. Cela permet d'éviter les mauvaises surprises et les situations peu claires.
Dans de nombreux contrats de location, d'autres prestations sont facturées en plus du loyer proprement dit, comme les charges, les forfaits de chauffage ou les prestations de service. Là aussi, la TVA peut être pertinente. Si un bien est loué de manière imposable, les frais supplémentaires facturés peuvent également tomber sous le coup de la TVA. L'élément déterminant est de savoir si les frais sont étroitement liés à la location et s'ils sont considérés comme une prestation indépendante. Si, par exemple, des services de nettoyage sont facturés séparément, cela peut être considéré comme une prestation de service indépendante qui entraîne un traitement fiscal différent.
La distinction entre les charges récupérables et les services imposables est un sujet de litige fréquent. Dans ce cas, il est recommandé d'examiner attentivement ce que prévoient la loi et la pratique en vigueur. Dans certains cas, il peut être plus judicieux de regrouper tous les frais dans un paquet global afin de simplifier la gestion de cette manière. Il faut toutefois être conscient que ce regroupement peut avoir pour conséquence de rendre tous les éléments imposables si l'on a opté pour cette option. Une séparation claire peut être financièrement plus avantageuse, mais nécessite un effort d'organisation supplémentaire.
Un cas particulier fréquent se présente lorsqu'un locataire n'utilise pas seulement les locaux loués à des fins commerciales, mais qu'il y poursuit également des objectifs privés. Cela peut être le cas, par exemple, d'une entreprise unipersonnelle qui aménage une chambre à coucher provisoire dans les mêmes locaux ou qui n'utilise certaines parties qu'à titre privé. De telles situations compliquent le décompte de la TVA pour les biens immobiliers en Suisse, car il faut alors clarifier au cas par cas quelle part du loyer doit être attribuée au domaine commercial et quelle part au domaine privé. Dans la pratique, il peut être utile de délimiter des zones d'utilisation claires, de préférence par des séparations architecturales ou par des contrats de location différents, afin de régler la situation fiscale sans ambiguïté.
La situation se complique également pour les bailleurs qui ont décidé d'inclure l'intégralité du bien dans la TVA, mais qui constatent ensuite qu'une partie de la surface est utilisée à des fins privées. Dans un tel cas, l'administration fiscale peut exiger que la location soit partiellement exclue du champ de l'impôt ou qu'au moins la déduction de l'impôt préalable soit réduite proportionnellement. Ces ajustements peuvent avoir des conséquences financières importantes et rétroactives s'ils ne sont découverts qu'à l'occasion d'un contrôle. C'est pourquoi il est judicieux de préciser le plus précisément possible dès le contrat de location comment le locataire utilise les surfaces et si cela change pendant la durée du contrat.
Pour les entreprises qui cherchent de manière ciblée un nouveau bureau en Suisse, la question se pose souvent de savoir si le loyer est calculé avec ou sans TVA. Cela a une incidence sur les coûts mensuels et doit être pris en compte dans le plan financier. Les entreprises qui ont elles-mêmes droit à la déduction de l'impôt préalable ne sont généralement pas désavantagées, car elles peuvent compenser la taxe payée au bailleur par leur propre charge fiscale. Toutefois, il existe parfois des formes mixtes, par exemple lorsqu'une partie de l'entreprise fournit des prestations exonérées d'impôt. Dans de tels cas, il en résulte une non-déductibilité partielle de la TVA en amont, ce qui peut entraîner une augmentation des coûts nets.
En outre, il est important d'être conscient des exigences administratives. Si vous utilisez un bien immobilier en tant que locataire commercial et que vous en sous-louez peut-être une partie à des tiers, vous devez également faire attention à l'existence d'un assujettissement à la TVA pour cette sous-location. La TVA est donc le fil rouge de toutes les relations contractuelles dès que l'on se trouve dans le domaine de l'utilisation commerciale. Une bonne comptabilité et une compréhension claire des dispositions légales facilitent le processus et garantissent que tant le bailleur que le locataire n'aient pas de surprises coûteuses par la suite.
L'une des erreurs les plus courantes consiste à ne choisir l'option fiscale qu'après avoir déjà conclu des contrats de location sans TVA. Si une correction est apportée ultérieurement, les parties contractantes doivent déterminer si le loyer net initial doit maintenant être soumis à une taxe supplémentaire ou si un supplément correspondant peut être facturé. De telles discussions peuvent entraîner des désaccords et des frictions, notamment lorsque le locataire ne souhaite pas payer la taxe parce qu'elle n'a pas été convenue à l'origine. Pour éviter cela, les bailleurs devraient prendre leur décision d'option suffisamment tôt et l'inscrire clairement dans les accords de location.
Une autre pierre d'achoppement réside dans la délimitation peu nette entre les unités d'utilisation privées et commerciales. Dès qu'une surface n'est pas clairement classée comme professionnelle ou privée, le bailleur perd rapidement la vue d'ensemble de la partie des coûts qui peut être déduite en tant qu'impôt préalable. Un tel chaos signifie également un surcroît de travail pour le locataire, qui doit justifier précisément l'usage qu'il fait de ses locaux en cas de contrôle potentiel. Des contrats rédigés de manière transparente et une séparation claire des locaux sont les moyens les plus simples de prévenir les conflits. Dans de nombreux cas, un échange de conseils avec des experts fiscaux vaut la peine pour maîtriser la complexité du sujet.
La TVA lors de la location en Suisse est un sujet complexe qui ne peut pas se limiter à un simple catalogue de réponses par oui ou par non. La question de savoir si et quand la TVA s'applique dépend de différents facteurs : De l'utilisation réelle du bien immobilier, de la situation du bailleur en matière de chiffre d'affaires et de sa décision de prendre l'option fiscale. Les locataires devraient également y regarder de plus près afin de se prémunir contre les mauvaises surprises.
Pour les commerçants et les bailleurs de bureaux, la location imposable offre l'avantage de la déduction de la TVA en amont, mais peut en même temps exclure des groupes de locataires qui ne sont pas eux-mêmes autorisés à déduire la TVA en amont. La transparence est donc essentielle : seul celui qui communique clairement les faits et les règle sans équivoque dans le contrat de location s'épargne des corrections ou des litiges ultérieurs. En cas d'incertitude, il est utile de consulter la loi ou de demander conseil à des spécialistes pour trouver la solution adaptée à chaque cas. Il est ainsi possible d'appliquer correctement la TVA aux loyers en Suisse tout en posant les bons jalons pour une relation commerciale stable et équitable.
© 2025 maison (Schweiz) GmbH