Le loyer échelonné fixe à l'avance les augmentations de loyer. Découvrez comment ce modèle fonctionne en Suisse et dans quels cas il est avantageux.
Le loyer échelonné est une évolution progressive du loyer fixée à l'avance dans le contrat. Le bailleur et le locataire conviennent non seulement du loyer initial, mais aussi de toutes les dates et montants des augmentations futures. Ce modèle n'est autorisé en Suisse que pour les contrats d'une durée minimale de trois ans ; chaque échelon doit être séparé d'au moins douze mois et l'augmentation doit être indiquée en francs suisses, les pourcentages ou les indices n'étant pas suffisants. Pendant la durée du loyer échelonné, tous les autres mécanismes d'ajustement (taux d'intérêt de référence, indice LIK, investissements augmentant la valeur) sont bloqués. Ces prescriptions strictes de l'art. 269c CO et de l'art. 19 OBLF garantissent la sécurité juridique, car les deux parties connaissent dès le départ l'évolution du loyer.
Dans le secteur commercial, par exemple pour les bureaux ou les surfaces commerciales dans des bâtiments neufs, le loyer échelonné est souvent utilisé pour amortir des investissements initiaux élevés. Au début, le loyer est inférieur au niveau du marché, puis il se rapproche progressivement du rendement souhaité à chaque étape. Dans le domaine du logement, ce modèle est principalement utilisé pour les premières locations de nouveaux immeubles, lorsque la demande et les coûts doivent d'abord se stabiliser.
Supposons qu'une agence loue 300 m² de bureaux à Zurich-Ouest. Le loyer initial est de 225 CHF par m² / an. Il est convenu dans le contrat que le loyer augmentera de 3 % au 1er avril (comme mentionné ci-dessus, les montants doivent être fixés en francs) :
Année 1 : CHF 225 x 300 m² = CHF 67 500
Année 2 : CHF 67 500 x 1,03 = CHF 69 525
Année 3 : CHF 69 525 x 1,03 = CHF 71 610
Au bout de trois ans, la charge est supérieure de CHF 4'110 par an à celle du début. Le montant est transparent pour toute la durée du contrat ; ni le bailleur ne peut se référer entre-temps au taux d'intérêt de référence, ni le locataire ne peut exiger une réduction si le marché est en baisse.
La pertinence d'un loyer échelonné dépend fortement de la situation du marché, de la durée du contrat et du profil de liquidité des parties. Du point de vue du locataire, ce modèle présente l'avantage d'être prévisible : le budget peut être calculé avec précision sur plusieurs années et il n'y a pas de risque de surpris par des hausses du taux de référence ou des charges. Cependant, le manque de flexibilité constitue un inconvénient : si le taux d'intérêt hypothécaire de référence baisse ou si les loyers comparables dans la région diminuent, le niveau convenu reste inchangé. Une contestation pendant la durée du contrat est exclue pour les deux parties.
Pour les bailleurs, les loyers échelonnés garantissent un revenu sûr et réduisent les frais administratifs, car il n'est pas nécessaire de notifier séparément chaque augmentation. En revanche, l'échelonnement fixe peut s'avérer risqué si les coûts de construction ou de financement augmentent plus que prévu : aucun ajustement supplémentaire n'est possible jusqu'à la fin de la période d'échelonnement. La rentabilité dépend donc de la réalité des échelons fixés.
Dans la pratique, certaines fourchettes se sont établies :
Appartements
Lors de la première location d'immeubles collectifs neufs ou de lofts urbains, les augmentations annuelles échelonnées se situent souvent entre 1,5 % et 3 % ou sous forme de montants fixes de 50 à 150 CHF par mois, en fonction du loyer initial.
Bureaux et locaux commerciaux
Des hausses plus importantes sont courantes ici, car les contrats de location sont plus longs et les coûts de construction ou d'aménagement plus élevés. Des augmentations de 3 % à 5 % par an ou des hausses fixes tous les deux ans (par exemple 10 CHF par m²) sont courantes, en particulier dans les centres de Zurich, Bâle ou Genève.
Cas particuliers
Pour les projets immobiliers présentant un risque élevé de vacance, certains propriétaires commencent par proposer des loyers initiaux inférieurs de 20 % à la valeur du marché et récupèrent la différence par échelonnements sur cinq à sept ans.
Il est important que chaque échelonnement puisse être justifié par le marché et les coûts. Des mesures excessives peuvent être contestées devant l'instance de conciliation au début du contrat.
Sécurité de planification : les deux parties connaissent leur trésorerie – pour les locataires, il s'agit d'un bloc de coûts fixes calculable, pour les bailleurs, d'une courbe de rendement fiable.
Gestion des liquidités : grâce à des loyers initiaux bas, les jeunes entreprises ou les start-up peuvent investir davantage de capital dans leur expansion ou leur personnel avant que des loyers plus élevés n'entrent en vigueur.
Simplification administrative : les augmentations sont automatiques ; les formulaires cantonaux obligatoires et les délais de notification ne s'appliquent qu'à la conclusion du contrat.
Marge de négociation : comme l'évolution future est fixée, des concessions peuvent être négociées dans la phase initiale, par exemple des mois de loyer gratuits ou des contributions à l'aménagement intérieur.
Il est intéressant pour les locataires de faire une contre-calcul : comment évoluent de manière réaliste le taux d'intérêt de référence et la LIK ? Le bien est-il exposé à une baisse de loyer en raison de son emplacement ? Les bailleurs doivent quant à eux vérifier si l'échelonnement est compatible avec leur planification en matière de rendement et de service de la dette.
Le loyer échelonné n'est pas une solution adaptée à toutes les situations, mais il constitue un instrument efficace pour répartir équitablement les risques entre les parties contractantes. Les créateurs d'entreprise qui ont besoin de liquidités à court terme ou les propriétaires qui souhaitent rentabiliser un nouveau bâtiment au fil du temps bénéficient de la transparence des échelonnements. Il est essentiel que les échelons soient conformes au marché, juridiquement irréprochables et financièrement supportables.
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