Découvrez comment fonctionne le modèle de location flexible avec loyer de base et part variable, quels sont ses avantages et ce qu'il faut prendre en compte sur le plan juridique.
En Suisse, la location de locaux commerciaux est généralement fixée sous la forme d'un montant mensuel fixe. Mais dans les secteurs dynamiques tels que le commerce de détail ou la restauration, un modèle de location flexible est souvent souhaité : le loyer basé sur le chiffre d'affaires. Au lieu d'un loyer fixe, on définit ici une combinaison d'un loyer de base (loyer minimum) et d'une part variable, qui dépend en pourcentage du chiffre d'affaires réalisé. Ce modèle offre des opportunités aux deux parties contractantes, mais comporte également certains risques et nécessite une rédaction minutieuse du contrat. Vous trouverez ci-dessous un aperçu complet du fonctionnement du loyer basé sur le chiffre d'affaires, du cadre juridique applicable et des effets de ce modèle dans la pratique.
Le loyer basé sur le chiffre d'affaires est un modèle de loyer dans lequel le montant final du loyer est au moins partiellement basé sur le chiffre d'affaires du locataire. En général, ce loyer se compose de deux éléments:
le loyer de base (loyer minimum): un montant fixe que le locataire paie toujours, indépendamment de la marche des affaires. Ce loyer de base couvre les coûts les plus importants du bailleur et évite le risque de ne pas percevoir de revenus du tout si le chiffre d'affaires du locataire est faible.
Part variable en fonction du chiffre d'affaires : un pourcentage du chiffre d'affaires pertinent, fixé contractuellement, qui n'entre en jeu que s'il est supérieur au loyer de base.
Le locataire paie ainsi toujours au moins le loyer de base convenu. Toutefois, si les revenus augmentent de manière significative, le loyer augmente également, car le pourcentage devient alors pertinent. Juridiquement, ce modèle est soutenu par la liberté contractuelle (art. 19 CO). Le Code suisse des obligations (CO) prévoit des règles spécifiques pour les loyers indexés et échelonnés, mais pas pour les loyers basés sur le chiffre d'affaires. Cependant, comme le loyer doit être déterminable, cette forme mixte (loyer de base plus composante variable) est en principe autorisée. La protection légale des locataires (art. 269 et suivants du CO) se réfère normalement avant tout au loyer de base, tandis que la part du chiffre d'affaires dans le contrat en cours est largement soumise au partage des risques négocié.
L'exemple suivant illustre le principe du loyer flexible. Prenons l'exemple d'un petit magasin à Zurich qui a convenu d'un loyer mensuel de base de 5 000 francs. Un pourcentage de 5 % du chiffre d'affaires mensuel est également dû si le chiffre d'affaires est si élevé que 5 % de celui-ci dépasse 5 000 francs. Pendant les mois plus faibles, seul le loyer de base s'applique, mais le loyer peut augmenter si le chiffre d'affaires est plus élevé. Le bailleur profite du succès de son locataire, mais se protège en même temps par le biais du loyer de base. La limite concrète à partir de laquelle le loyer proportionnel s'applique (ici 100 000 francs de chiffre d'affaires mensuel) agit comme un seuil de rentabilité. Ce n'est qu'au-dessus de ce seuil de chiffre d'affaires que le bailleur gagne plus que le loyer minimum.
Il n'est pas possible de répondre de manière générale à la question de savoir quel est le pourcentage habituel. Les pourcentages dépendent souvent du secteur d'activité, de l'emplacement et des marges de l'entreprise. Dans le commerce de détail suisse, on trouve des valeurs comprises entre 3 et 7 %, dans les centres commerciaux très fréquentés, elles peuvent être légèrement supérieures. Dans la restauration, les taux se situent souvent entre 6 et 9 % ; dans les concepts de restauration rapide à forte fréquentation, ils peuvent atteindre 14 %. Ces valeurs plus élevées reflètent généralement la qualité particulière du site et les marges bénéficiaires typiques de ce segment. En principe, plus le loyer de base est bas, plus le pourcentage est souvent élevé - et inversement.
Il est important que la répartition des risques et des opportunités reste équitable et que l'idée commerciale soit viable pour les deux parties sur la base d'hypothèses réalistes. Il est donc indispensable de procéder à un calcul complet du chiffre d'affaires et des coûts. Les locataires doivent également garder à l'esprit qu'un chiffre d'affaires élevé n'entraîne pas automatiquement des bénéfices plus importants, car les coûts de personnel ou les coûts des marchandises, par exemple, augmentent également.
Le loyer basé sur le chiffre d'affaires est très répandu dans le commerce de détail en Suisse, en particulier dans les centres commerciaux. Ces derniers sont généralement gérés de manière active afin d'obtenir une mixité sectorielle attractive et une fréquentation élevée. Le bailleur se considère souvent comme un partenaire du locataire, car tous deux ont intérêt à ce que le chiffre d'affaires augmente. En plus du loyer de base, le chiffre d'affaires réalisé pendant les périodes de forte activité peut entraîner une augmentation significative du loyer, ce qui récompense les investissements du bailleur dans le marketing du site.
La situation se complique lorsque les ventes en magasin et en ligne se confondent. Dans le cas des services «cliquer et retirer» (click & collect) ou des commandes en ligne à retirer en magasin, la question se pose de savoir si et comment ces ventes doivent être prises en compte. C'est pourquoi une définition claire dans le contrat de location est indispensable. C'est le seul moyen d'éviter les litiges sur les revenus qui reviennent réellement au magasin.
Le modèle du loyer basé sur le chiffre d'affaires est également très répandu dans la restauration et se présente sous différentes formes. Les pourcentages se situent souvent dans la fourchette moyenne à supérieure à un chiffre. Le chiffre d'affaires peut varier considérablement en raison des fluctuations saisonnières, des conditions météorologiques et des tendances changeantes. Un modèle de location flexible qui soulage les restaurateurs pendant les mois creux est donc très attrayant. Cependant, ils doivent aussi payer plus pendant les périodes de forte activité. Dans le cas des concepts de restauration rapide, les pourcentages à deux chiffres ne sont pas rares, car les emplacements de premier choix génèrent des ventes au mètre carré élevées.
Il est important de définir précisément le chiffre d'affaires pertinent : qu'en est-il des pourboires ? Les recettes provenant des services de livraison sont-elles ajoutées ? Les commissions sont-elles déduites ? Le traitement des paiements sans espèces ou des services en ligne (par exemple, les plateformes de livraison) doit également être clairement défini dans le contrat afin que les deux parties sachent quels chiffres d'affaires servent de base de calcul.
Bien que le loyer basé sur le chiffre d'affaires ne soit pas expressément réglementé dans le Code des obligations suisse, il repose sur la liberté contractuelle générale (art. 19 CO) et sur la condition que le loyer soit déterminable. En cas de litige, le loyer de base peut être contesté s'il semble excessif. La part variable est en revanche considérée comme un accord de partage des risques, qui est difficile à contester en permanence pour abus.
Quelques points essentiels :
Protection des locataires (art. 269 et suivants du CO) : ne s'applique généralement qu'au loyer de base.
Contestation du loyer initial (art. 270 CO) : le locataire peut également faire vérifier le caractère abusif de la composante du loyer basée sur le chiffre d'affaires dans les 30 jours suivant la prise de possession du bien.
Les délais de préavis, les droits de rétention et les autres dispositions s'appliquent comme pour les baux commerciaux classiques.
Comme la loi ne prévoit pas de règles spécifiques pour les loyers basés sur le chiffre d'affaires, tous les détails doivent être consignés dans le contrat, de la définition du chiffre d'affaires aux éventuelles obligations d'exploitation, en passant par les obligations de déclaration et de vérification. Les clauses formulées de manière peu claire sont souvent source de conflits.
Une bonne rédaction du contrat est décisive pour le loyer basé sur le chiffre d'affaires. Comme le loyer variable n'est pas réglementé par la loi, des malentendus risquent de survenir si les types de revenus à prendre en compte dans le calcul ne sont pas définis avec précision. L'obligation du locataire de divulguer les chiffres d'affaires peut également être délicate, car elle nécessite un accès approfondi aux données internes de l'entreprise. Le bailleur se fera généralement accorder un droit de contrôle afin de s'assurer qu'aucun chiffre d'affaires n'est dissimulé.
Les principaux écueils sont les suivants :
l'asymétrie de l'information : le locataire connaît tous les revenus en détail, tandis que le bailleur doit se fier aux chiffres déclarés.
La protection de la vie privée : étant donné que le locataire peut être amené à divulguer des données commerciales, des préoccupations peuvent surgir concernant le secret des affaires.
Part des activités en ligne : les modèles multicanaux soulèvent des questions complexes concernant l'affectation du chiffre d'affaires.
Loyer fixe comme bloc de coûts minimum : il aide le bailleur à couvrir les coûts fixes, mais peut constituer une charge pour le locataire en période difficile.
Comme mentionné précédemment, les deux parties doivent également garder à l'esprit que la croissance du chiffre d'affaires ne se traduit pas toujours par une augmentation proportionnelle des bénéfices, car les coûts de personnel et des matières premières augmentent généralement en parallèle.
Malgré les risques et les conflits potentiels mentionnés, le loyer basé sur le chiffre d'affaires présente des avantages. Il permet un certain partage des risques : en cas de faible activité, les locataires sont soulagés, tandis que le propriétaire bénéficie de bons chiffres d'affaires. Dans les secteurs où la demande fluctue fortement, comme les magasins saisonniers, la restauration et le commerce de détail, cette solution est souvent judicieuse. De plus :
Intérêt commun : les deux parties ont un objectif concret, celui de développer l'activité de la meilleure façon possible. Le propriétaire peut investir activement dans le marketing d'un centre commercial ou d'un quartier gastronomique afin d'augmenter le chiffre d'affaires de tous les locataires, ce dont il profite directement dans le modèle de loyer basé sur le chiffre d'affaires.
Promotion du site: grâce à la composante variable, les bailleurs s'efforcent souvent de rendre leur bien attractif (par exemple, bonne accessibilité, bâtiment modernisé, campagnes publicitaires).
Loyer planifiable: le montant minimum garantit au bailleur un revenu de base prévisible, tandis que le locataire sait qu'il ne paiera plus que s'il dépasse un certain niveau de chiffre d'affaires.
Dans cette mesure, un loyer basé sur le chiffre d'affaires bien conçu peut créer une situation gagnant-gagnant dans laquelle les deux parties entretiennent non seulement un simple contrat de location, mais aussi une sorte de relation de partenariat.
Le loyer basé sur le chiffre d'affaires est particulièrement populaire en Suisse dans les secteurs où la demande fluctue et où la pression sur les marges est forte. Il offre une certaine flexibilité, mais nécessite également une conception contractuelle approfondie, car le Code des obligations ne fournit pas de directives détaillées à ce sujet. Il s'agit essentiellement d'un loyer de base combiné à une composante variable, dépendante du chiffre d'affaires, qui n'entre en jeu qu'au-delà d'un seuil de rentabilité défini. Si l'entreprise est florissante, les paiements augmentent, ce qui dédommage le bailleur pour le risque partagé. Dans le même temps, les locataires ne sont pas pénalisés par un loyer fixe trop élevé pendant les périodes difficiles.
Il est important de régler clairement tous les détails dans le contrat, de la définition exacte du chiffre d'affaires aux droits de contrôle, en passant par les délais de notification et les éventuelles clauses de protection de l'entreprise ou de la concurrence. Pour les locataires, la viabilité du loyer de base est essentielle, car il représente un seuil financier existentiel. Les bailleurs doivent garder à l'esprit qu'ils profitent à long terme d'un locataire compétent et performant s'ils évaluent de manière réaliste son potentiel de chiffre d'affaires et s'ils conviennent de conditions équitables. Ainsi, un loyer basé sur le chiffre d'affaires peut être une véritable solution gagnant-gagnant à long terme, qui répond aux intérêts des deux parties et ouvre de nouvelles opportunités sur des marchés exigeants et hautement concurrentiels.
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